《房地產》

在今年4月30號中央政治局的部署下，於5月 17號，何立峰副總理在全國保交房會議上作出指示，”要深入貫徹落實政治局會議部署，深刻認識房地產工作的人民性、政治性，房地產關系人民群眾切身利益和經濟社會發展大局” 。筆者認為，正如之前聯會同事所言，這是從政治之高度去看房地產問題，在房地產方面也要敏銳地落實中國政府的理念～以民眾為中心～維護增進民眾的利益。因此必須挫敗內外唱衰中國經濟丶做空中國股市(含房地產)的心理戰及金融戰等等，正如5月27中央政治局會議指出的，維護全國民衆的財產(包括房產)安全。如此，以穩定信心及民心，維護國家安全。 故此，我們看到在過去的一段時間，內地各種針對性的政策被推了出來。

何副總理也指示：地方政府應從實際出發，酌情以收回、收購等方式妥善處置已出讓的閒置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困。商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。以上及其他措施，筆者認為，這些政策大大提振了中國的房地產市場，捍衛增加了民眾的財富。

最新的政策是，中國上海於5月27日晚出台樓市新政策，包括將非滬籍居民購房所需繳納社會保險或個人所得稅年限從五年縮短至三年、非滬籍單身者購房區域擴大至外環內二手房、取消離婚購房限制，將首套房的房貸首付比率下限降至20％，二套房降至35％等。

廣州和深圳於5月28日，也相繼宣布放松樓市限購政策和信貸政策。即：自5月29日起，外地籍家庭在廣州核心區購房所需繳納社保或個稅期限從兩年縮短至六個月。官方同時取消房貸利率下限，將購買首套房的房貸首付比率下限降至15％，二套房降至25％，放寬第三套房信貸政策等。

深圳則從29日起下調房貸最低首付比率和利率下限，將首套房最低首付比率降至20%，二套房降至30%；首套房貸利率下限降至3.5％，二套房降至3.9％。

而重點二線城市～蘇州市，其房地產長效機制試點工作領導小組於6月2日也出台了放寬政策～即日起實施16條措施，決定不再審核購房資格，並取消首套房和二套房個人住房貸款利率下限。

筆者認為，自中國央行5月17日打出重磅樓市寬松政策組合拳以來，四個一線城市中，至此僅剩北京還未跟進出台新政。在已出台政策的三個城市中，廣州不僅放松限購力度最大，房貸政策更是基本按照二線城市標準下調。

筆者及地產界行家都認為，廣州的政策比大家預期的更積極進取，從側面反映出當前廣州樓市不甚理想，必須盡快放開。之前政策放寬還是太慢、太謹慎，導致市場觀望情緒濃厚。但局面已扭轉，深圳和上海信貸政策接近，說明一線城市正全面進入降首付、降利率的重要階段，北京後續可能也會跟進。

本次新一輪政策寬松潮後，全中國僅有北京、上海和深圳首套房最低首付比率維持在20%，其它城市均進入15%的行列。

筆者看到，上海樓市新政星期二生效後，包括中國銀行、建設銀行在內的上海多家銀行已開始執行最新利率和首付比率。部分正在銷售的樓盤宣布將逐步收回促銷折扣，也有二手房賣家看好房價將上漲，轉而上調售價。

筆者認為，本輪樓市新政反映出政府提振房地產的決心，但當前樓市仍有困難，如：數據顯示，今年首四個月房地產開發投資同比降幅擴大至9.8％，新建商品房銷售額同比下降28.3％。但這些數據並未反映5月份重大政策出台之影響。

筆者認為，從技術上看，中國樓市整體扭轉通常都是從一線城市開始，我們可繼續觀察北京丶上海丶深圳等核心城市房地產交易量等等以預判房地產行業的走向。不過，筆者認為，從中央的決策看，房地產市場之大前景是正面的丶樂觀的。

李湘瑜基金經理  蘇智成測量師 建築工程公司董事  何允中香港中大計量金融學學

香港建設專業聯會理事