何澤安建築師 陳勁力基金主席 甘肅省政協委員 聯會主席
中國內地昨天再次大幅撤除房地產開發交易方面的限制及减低其交易成本。
財政部、稅務總局及住建部昨天，11月14號晚，聯合公布推出多項支持樓市發展稅收優惠政策。下月起降低包括北京及上海等一線城市的第一及第二套住宅交易稅項，全國面積不超過140平方米住宅徵收的契稅稅率降至1%，當中一線城市第二套住宅降幅最大，由原先的3%調降至1%。同時，業主在持有一線城市物業兩年後出售，毋須再繳付5%的增值稅。
筆者看到，新政策其中一個重磅措施為取消普通和非普通住宅標準，因而在北京、上海、深圳及廣州等4個一線城市中，持有住房兩年或以上再出售，將免徵增值稅。
筆者這裏以北京為例，政策優化前，滿兩年非普通住宅需繳納增值稅，若現價500萬元，購買時原值200萬元，則應繳增值稅5%，即14.3萬元，新政下可全數節省。這對普通民眾的交易十分有利。
另外，為緩解發展商財務困難，各區土地增值稅預徵率下限均調低0.5個百分點。
筆者認為，這些新措施直接減低了賣家及買家的稅項負擔，有助推動買樓需求增加，尤其中大戶型的住宅交易預計會明顯上升，利好本月中下旬及以後的營銷，而二手大戶型住宅的市場吸引力也會增加，利好二手樓的消化。
在減輕購房契稅方面，除上面措施外，面積多於140平方米（非普通住宅），首套房的契稅稅率由原來的3%，降至1.5%；第二套住房則降至2%。
筆者舉例來說，購買第二套房的購屋者，總價500萬元，過去契稅要3%也就是15萬元，新政策後將徵收1%也就是5萬，契稅減少10萬元。另外，契稅大幅優惠可大大節省其買樓支出，並且契稅不同於房貸，須在買樓時一次性繳付，減少契稅支出讓買家當下感受更直接和明顯。
其他新政策還包括：納稅人建造普通標準住宅出售，如果增值稅未超過扣除項目金額20%，繼續免徵土地增值稅。土地增值稅方面，各區土地增值稅預徵率下限統一調低0.5個百分點，調整後，東部地區為1.5%，中部和東北地區為1%，西部地區為0.5%。
筆者留意到，自9月底深圳公布內房新政策後，市場回暖，11月上旬一手住宅認購量累計達到4314套，按月升34%，日均認購431.4套。同時，一手住宅預售網簽達到2732套，按月升12倍。新措施下，改善會更大。
筆者也看到早前中央政治局會議指出要保障人民財產安全。這充分體現了中國政府以人民爲中心～不斷地維護、捍衛、促進民眾的利益。因此，必須要打擊丶打敗任何外部敵對中國的金融大鱷對中國發動的金融戰、唱衰房地產之心理戰等混合作戰。中國的股市等金融系統丶房地產系統才不會出現大風險。這樣才能保障人民財產不大幅貶值，得到安全。民眾才有信心消費，推動經濟發展，實現內部經濟良性大循環。
筆者認為，這次政策措施調整加大了住房交易過程中契稅優惠，積極支持居民剛性及改善性住房需求；降低土地增值稅預徵率下限，緩解房地產企業財務困難。中國房地產市場會進一步穩定，會逐步向上，進而帶動各種產業鏈發展丶百業興旺。
何澤安建築師 陳勁力基金主席 甘肅省政協委員 聯會主席 何允中 香港中大計量金融學學
香港建設專業聯會